Investissement locatif à Grenoble : rentabilité et demande locative

Candidat à l’achat, vous souhaitez effectuer un investissement locatif à Grenoble, en Isère ? Vous faites bien ! Grenoble est l’une des villes les plus intéressantes dans le cadre d'un investissement pour de multiples raisons (université, pôle économique dynamique, situation géographique, etc). Chef-lieu du département de l’Isère, Grenoble est la seconde agglomération de la région Auvergne-Rhône-Alpes après Lyon. Idéalement située à proximité du bassin lyonnais et des frontières suisse et italienne, Grenoble se niche aux pieds des massifs du Vercors, de la Chartreuse, de Taillefer et de Belledonne, à proximité des stations de ski de Chamrousse, des Sept-Laux et de Villard-de-Lans pour les plus proches. Grâce à cette situation idéale, le tourisme représente une proportion significative de l’économie grenobloise. Le prix de l'immobilier à Grenoble est actuellement bas et permet de réaliser une rentabilité locative forte. Dans le but de mieux comprendre le marché immobilier Grenoblois, nous vous dévoilons les informations clés à connaître avant de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier. 

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Pourquoi investir à Grenoble ? 

L’immobilier de Grenoble

La métropole Grenoble-Alpes-Métropole actée le 1er janvier 2015 regroupe 49 communes proches de Grenoble, pour un total de 450 000 habitants. Près de 160 200 habitants résident à Grenoble intra-muros. La ville de Grenoble compte près de 91 200 logements, dont 88% sont des résidences principales. La majorité des résidents de Grenoble sont locataires de leur résidence principale (59.9%), alors qu’une plus petite proportion des ménages est propriétaire de sa résidence principale (37.5%). 
Ville verte, profondément impliquée dans une dynamique de développement durable et d’écologie, la ville de Grenoble a lancé une série de grands projets urbains : écoquartiers, réhabilitation de la ville, embellissement des espaces publics, constructions de nouveaux logements. Le quartier de la Caserne de Bonne à Grenoble est l’un des plus symboliques de cet engagement de la municipalité grenobloise. 

Investissement locatif Grenoble

Ville étudiante, sportive, innovante et dynamique, Grenoble compte plus de 29000 entreprises en 2015 (chiffres de la CCI), dont 492 sont des entreprises de plus de 50 salariés. Plus de 160 000 salariés exercent leur activité dans l’agglomération grenobloise. Bassin d’emplois de premier plan en Isère, Grenoble  est également un pôle national de premier plan en matière de recherche scientifique et universitaire, ainsi que dans les domaines du numérique et des technologies de pointe.
Grenoble est également une ville authentique,  fière des richesses de son terroir. La liqueur de Chartreuse, la noix de Grenoble (AOC)  ou le gratin dauphinois sont les fleurons de la gastronomie grenobloise.

Avec ses 60 000 étudiants, la cible des étudiants, qui représente environ 37 % de la population Grenobloise, est une belle opportunité pour les investisseurs. En effet, les logements du CROUS sont saturés et la demande locative des étudiants est chaque année importante. Le jeune actif est également une cible très intéressante, qui recherche une location pour vivre seul ou à plusieurs, en colocation. 

• En 2022, le prix moyen du m2 à Grenoble était de 2 707 € pour un appartement et pouvait varier entre 1 817  € et 3 683 € en fonction de l’état général du logement et du quartier où il se situait. À titre de comparaison avec d’autres principales villes françaises, Grenoble est très compétitive et permet de réaliser un excellent rendement locatif. Par exemple, Lyon affichit en 2022 un prix moyen du m2 de 5 352 €, Rennes 4 116 €, et Toulouse 3 269 € en moyenne le m2.
• En 2023, le prix moyen du m2 pour un appartement à Grenoble est de 3 035 €.

À Grenoble, vous avez la chance de pouvoir choisir entre un investissement immobilier dans de l’ancien et un investissement immobilier dans du neuf. 

L’investissement immobilier locatif ancien

L’immobilier en centre-ville reste une valeur sûre puisque la demande locative reste stable dans le temps grâce à la proximité des commerces et à son réseau de transports en commun très dense à Grenoble. En investissant dans l’ancien, le prix du m2 est plus bas par rapport au neuf et la disponibilité du bien immobilier sera que de quelques mois. Néanmoins, calculez bien en amont vos frais de rénovation afin de définir précisément le coût de votre investissement et par la suite pour calculer sa rentabilité. Plusieurs dispositifs fiscaux existent dans l’ancien comme la loi Cosse qui permet d’obtenir un abattement sur les loyers imposés à condition que le logement soit loué à des locataires ayant des revenus modérés. 

L’investissement immobilier locatif neuf 

Les programmes immobiliers neufs fleurissent … Et sont beaucoup recherchés. Dernièrement, un programme neuf à vu le jour dans le très prisé quartier de Championnet, mais les biens ont été vendus à grande vitesse grâce à sa situation géographique exceptionnelle. Actuellement, 121 logements sont à vendre dans le quartier Europole, entièrement rénovés. Il existe également de belles opportunités dans les villes voisines comme actuellement à Meylan ou à Bernin. Acheter dans le neuf peut s’avérer très intéressant grâce au dispositif Pinel qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt à condition de louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources. Lorsque vous choisissez d’effectuer un investissement locatif dans du neuf, assurez-vous de la proximité avec les commodités : transports en communs, commerces, écoles. Les produits neufs sont généralement excentrés, il est donc important de s’assurer que le quartier soit bien desservi. 

Pour aller plus loin, avez-vous pensé à investir dans un garage ou un box ? Mettre en location ce type de produit assure une très bonne rentabilité. 

Où investir à Grenoble ? 

Les différents quartiers de Grenoble ont leurs propres caractéristiques. Avant de choisir le quartier dans lequel vous souhaitez investir, il est préconisé de bien connaître les atouts et faiblesses de la zone géographique. L’emplacement du logement est le critère n°1 dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, en étant idéalement situé, le bien immobilier à louer va obtenir une forte demande et il sera plus facile de le vendre quand le moment sera voulu (et oui, vous devez penser revente lorsque vous visitez un bien immobilier). 

Les principaux quartiers de Grenoble sont les suivants : 

• Notre Dame- Hyper Centre - St Laurent- Ile verte- Aigle-Championnet - Grands boulevards
• Mistral-Eaux Claires-Rondeau
• Capuche-Alliés-Bajatière
• Abbaye-Jouhaux-Teissere-Malherbe
• Arlequin-Village olympique-Vigny Musset
• Polygone scientifique- Europole-Berriat/St Bruno-Vallier

Le quartier de l’Ile Verte est un quartier calme et résidentiel, très coté. À proximité se trouve le CHU de Grenoble, la demande locative est donc importante. À cause de sa popularité, il est plutôt complexe de trouver un bien à vendre puisque l’offre est faible. D’autres quartiers sont très prisés et correspondent à un prix moyen du m2 similaire au quartier de l’Île Verte : l'Hyper-Centre, Championnet, Caserne de Bonne, proche du parc Paul Mistral, où vous aurez plus de choix. Certains quartiers comme les Eaux-Claires, Capuche, Alliés, La Bruyère sont plus accessibles financièrement pour effectuer un investissement locatif sécurisé. 

Afin de trouver un locataire rapidement, vous devez proposer un loyer qui reste cohérent avec le marché immobilier du secteur. À titre d’information, nous vous transmettons le prix de l’immobilier à la location à Grenoble. Attention, celui-ci va varier à la baisse ou à la hausse en fonction du quartier, de l’état général du bien et des équipements proposés dans le logement : 

La gestion locative peut être lourde et importante (mise en ligne de l'annonce, vérification de la solvabilité du locataire, état des lieux, etc). N’oubliez pas que certaines agences immobilières proposent leur service de gestion locative à Grenoble, comme l'agence immobilière Le Fichier de la Construction. N'hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée pour plus de tranquillité et de sérénité. 

Investissement locatif Grenoble : le statut LMNP

Une fois le bien trouvé, vous allez devoir choisir entre le louer meublé ou vide. Sachez que si vous décidez de le louer meublé, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permet de déduire les charges des recettes locatives. 

Afin qu’un logement soit considéré comme meublé, vous devez au minimum mettre à disposition les équipements suivants (en bon état d’usage) : 

• Literie, couette et couverture
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur 
• Ustensiles de cuisine et de la vaisselle
• Sièges et table
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager 

Agence immobilière Grenoble

Le fichier de la construction est le spécialiste de l’investissement à Grenoble. Depuis 1970, l’équipe experte du marché Grenoblois, vous accompagne pour concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions : achat, location, estimation immobilière, programmes neufs, gestion locative. 

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